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專家:指望房產稅“直接降房價”是種認識誤區

時間:2013-09-03 09:17:20    來源:白山在線    瀏覽次數:    我來說兩句() 字號:TT

  8月28日,發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉在向全國人大常委會作報告時,都提到要“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”。而就在幾日前,蕪湖本科生買房免契稅送2萬元補貼,溫州被曝“放松”樓市限購令,地方政府似乎頻放“救市”信號。

  “新國五條”已頒布半年,但幾乎無人否認,房價在一二線城市“越調越漲”。此時兩部委再提房產稅,被一些百姓解讀為“對過熱樓市的一劑猛藥”。

  但擴大房產稅試點范圍,能對房價“一劍封喉”嗎?諸多受訪專家均對此持審慎態度。

  “房產稅對于房價的影響,遠不會有社會公眾想象的那么大。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成告訴中國青年報記者,“如今一些地方房價得到遏制,主要是限購等調控手段在起作用。指望房產稅來直截了當地‘降房價’,并不現實。”

  房產稅,作為業界公認的“擠壓房產泡沫”長效機制,其一舉一動都牽動著數億人心。

  何謂房產稅?它是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅。由于房產稅是對房屋“持有”環節的稅收,能推高“囤房”成本,因此,常被視作打擊投機炒房者的利器。

  2011年1月28日,房產稅試點率先在上海、重慶兩個城市展開,舉國矚目。

  資料顯示,上海的征收對象,為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房,稅率暫定為0.4%~0.6%;重慶的征收對象,則是獨棟商品住宅和高檔住房,以及無戶籍、無企業、無工作人員所購的第二套房,稅率從0.5%~1.2%不等。

  “通俗地講,上海的調控面比較廣,征稅著重于人均房屋面積,并且只對‘增量’住房征收房產稅,比較簡單溫和;重慶調控面比較窄,主要是針對高檔住房,但‘存量’和‘增量’都要征收,比較復雜剛性。”有媒體這樣總結二者的差異。

  兩年來,房產稅對兩個城市的房價有影響嗎?受訪專家多用“并不明顯”來概括。

  據《第一財經日報》統計,2011年,上海商品房成交均價為15743元/平方米,2013年上半年為17840元/平方米,從征收房產稅至今,“房價漲幅13%”。而重慶2011年商品房成交均價為7058元/平方米,2013年上半年為7060元/平方米,“變動不大”。

  為何會出現這一局面?“從增加地方政府收入的角度講,房產稅實現的稅收,相較于整個財政收入和土地出讓收益來說‘微乎其微’,地方政府推行新政的動力不足。”華東師范大學房地產系主任華偉向中國青年報記者分析,“而當前房地產調控主要是靠‘非市場手段’,看不出房產稅對房地產業的影響。”

  另一組數據,佐證了房產稅在“試水區”的尷尬。

  上海市2011年預算執行報告數據顯示,該年包括生產經營房屋在內的房產稅收入,共約22.1億元,而當年上海地方財政收入總計3429.8億元,房產稅占比不足1%。重慶市財政局副局長何志明則向新華社介紹,房產稅開征收后10個月,征收金額卻僅9000萬元。2012年,重慶房產稅的收入亦只有1.4億元,顯然低于外界預期。

  “如此小規模的稅收收入,除了制度建設上的意義外,其他諸如調整房價等功用,還無從談起。”有媒體這樣慨嘆。

  從進入公眾視線起,百姓對房產稅的關注總是圍繞“降房價”展開,但房產稅是否該承擔這一功能?爭議其實一直存在。

  對房產稅在滬渝兩地“影響有限”,中央財經大學教授曾康華用“征稅面窄,稅率低”來總結其癥結。

  據重慶市財政局披露,由于“渝版方案”主要針對高檔別墅,試點首年前10個月,重慶主城區應稅住房僅8563套。而“滬版方案”雖然新購房均被納入收稅對象,但在“剔除人均60平米的免征面積”、“按應稅住房市場交易價的7折計算”等條件限制下,上海市稅務局披露,截至2012年底,全上海認定的應繳稅住房僅約5萬套,其中90%還適用0.4%稅率。

  記者注意到,兩部委對“擴大房產稅改革試點”的表述,是在推進財稅體制改革中進行的。“房產稅首先是一種稅收,稅收的基本作用是組織財政收入。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波教授告訴中國青年報記者,“當前,我國的不動產稅收大多集中在開發、交易環節,在保有環節上有較大‘缺口’,推行房產稅是完善稅收體系的必要步驟。”

  在尹伯成看來,以房產稅來“終結”地方政府的“土地財政”,才是此番改革的首要目的。有媒體統計,從1998年至2012年,全國賣地收入年均超過1萬億元,稅改造成了“國稅強,地稅弱”的基本局面。“通過對不動產保有環節征稅,能為地方政府開辟一個穩定的收入來源,從而遏制不可持續的‘賣地’沖動。”他說。

  對老百姓而言,房產稅在設計時,則被賦予了如下功能:間接降低樓盤成本,推動政府進行基礎設施建設。“將國家蓋房子要交的地方教育附加費、基礎設施費等,化繁為簡為房產稅,某種程度上,可以降低開發成本。”樓建波分析。此外,由于房產稅隨房價變動,房價又直接受其周邊的社會公共環境和社會公共服務影響,它也可能對地方政府完善公共服務“有激勵作用”。

  “房產稅的稅收還可以用來補貼保障性住房,補貼住房困難的家庭,這是調節貧富差距的重要措施。”尹伯成補充說。

  盡管能夠“曲線降價”,但專家提示,若按現有的試點模式進行,房產稅很難對房價上漲“一劍封喉”。

  “房產稅更多是發揮穩定房價的作用。”尹伯成分析,目前較多城市商品房價格上漲勢頭受到遏制,是限購、限貸、利率調高等多種調控手段的結果,“房產稅在這方面的作用是很小的”。

  自2011年來,部委針對“擴大房產稅試點”的表態已有多次,但遲遲“不見雨點”。而這次,據央廣網最新消息,中原地產市場研究部總監張大偉透露,綜合業界信息,最早今年10月底,房產稅可能“有實質性的擴大試點的舉動”,這令輿論關注度陡然升溫。

  “房產稅會不會‘從剛需者身上割肉’?”“稅負會不會轉嫁給買房者?”……中國青年報記者梳理發現,猶疑情緒在公眾中不時浮現。

  猶疑與擔憂并非毫無來由。華偉告訴中國青年報記者,在中國當前經濟水平普遍落后的背景下,若效仿西方“全面開征”房產稅,必然引發社會震蕩。尹伯成進一步提示:“房產稅的影響更多體現在心理層面,決定房價最根本的因素是供求關系。”他認為,我國目前大城市的實際空置房比例不高,剛需強烈,若不解決供給,而盲目擴大房產稅范圍,“很可能令購房者的負擔更高”。

  因此,受訪專家的共識是:推進房產稅改革試點必須“小步前進”。

  “房產稅作為牽一發而動全身的改革,‘只調節高端’的原則非常重要,應及早明確,給全社會吃‘定心丸’。”財政部財政科學研究所所長賈康近日撰文指出,美國式的“普遍征收”不適合中國國情。

  為了避免“殃及剛需”,賈康建議,開征房產稅時應該有“梯級差別”,明確一定免征額。

  比如第一套住房不征收,或是人均居住面積的指標,應該放寬松一些,第二套住房稅率可考慮從低,第三套開始,再按標準稅率征收。“這樣可以給房產稅的框架建立和征收工作減少阻力。”賈康撰文說,至于那些因房產稅負而轉為出售或出租的房子,“可以減少房屋空置率,提高租房市場上的供應量。”

  對于投機性囤房者,尹伯成則建議采用“累進制”稅率,讓房產稅的杠桿作用更嚴厲。

  “我預測,若擴大試點,新的試點稅率可能會高一些。而擁有房子的套數越多,稅率應該越高,階梯式地提高稅率。”他表示。

  曾康華最后提示,征收房產稅是個系統工程,不僅涉及政策規定,也涉及個人住房信息采集、房產評估和具體征收等環節。“大原則要中央頂層設計,具體開征一定要因地制宜”。“應該考慮中西部地區差異和收入差異,在征收對象和稅率上不搞‘一刀切’”。

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